2025양도세율표에 따른 부동산 주 양도소득세 계산, 양도세계산기

2025양도세율표에 따른 부동산 양도소득세 계산, 양도세계산기(장기보유특별공제율)

양도세는 양도소득세를 줄여서 부르는 말입니다. 양도소득세는 토지나 건물 등의 부동산 뿐 아니라 주식 등을 양도함으로써 생기는 수익의 일부분을 국가에 내는 소득세의 하나입니다. 이를 통해 경제적 소득 불균형을 해소하고 공평한 소득 분배 뿐 아니라 주택의 공급과 수요를 조절해 주거 안정성을 높이고 부동산 가격을 조절하는 것이 목적입니다. 이번 글에서는 과세대상 중 부동산에 대한 양도소득세 계산하는 방법과 장기보유특별공제율이 적용되는 양도세 계산기에 대해 알아보겠습니다.

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양도소득세

양도소득세는 주택, 토지, 아파트 등의 부동산을 팔고 남은 차익에 대해 지불하는 세금입니다. 자산을 돈을 받고 소유권이 이전되는 경우를 양도라고 보며 양도 시 양도 차익이 없을 경우 양도소득세를 내지 않습니다.

예를 들어 10억에 구입한 아파트를 2년 후 10억에 그대로 팔게 되면 양도소득세가 발생하지 않습니다. 또한 12억 초과의 고가주택을 제외하고 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 있어도 양도소득세가 발생하지 않습니다. 

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 포함된 달의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무소에 신고해야 합니다. 

 

양도소득세 계산

양도소득세의 계산은 부동산의 양도 당시 실제 거래가액인 양도가액, 부동산 취득 당시의 실제 거래가액인 취득가액, 취득비용과 자본적 지출액, 양도 비용 등의 필요 경비를 기반으로 양도소득세를 계산합니다. 부동산을 오래 보유 또는 거주한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자가 거래한 실제 거래 금액으로 부동산 매매계약서를 참고하면 됩니다.

 

취득가액은 매매계약서나 영수증, 금융거래 내역을 통해 확인이 가능하며 오래되어 자료가 없는 경우 취득 당시의 기준 시가를 국세청 등에서 확인하여 취득가액을 산정합니다. 상속이나 증여받은 경우에는 상속 및 증여 당시의 시가를 취득가액으로 하며 상속세 신고 시 제출한 자료를 통해서도 확인할 수 있습니다.

 

필요경비는 자산의 취득, 유지, 양도와 직접적으로 관련된 비용으로 관련 증빙 서류가 있어야 합니다. 취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용 등의 취득 비용과 건물 증축이나 개량 비용, 보일러 교체 등 자본적 지출액, 양도시 중개수수료, 세무신고 수수료 등의 양도 비용이 필요 경비에 해당합니다.

 

부동산을 오랫 동안 보유하거나 거주한 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 1세대 1주택자가 10년 이상 보유 및 거주하면 최대 80%까지 공제 받을 수 있습니다. 보유 기간과 거주기간에 따라 다르게 적용되며 기간이 길수록 공제 비율은 올라갑니다.

기간	토지, 건물, 조합원입주권	1세대 1주택
		보유기간	거주기간
2년 이상			8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%

 

양도소득 기본 공제는 양도자 1인당 연간 250만원이 설정되어 있습니다. 

 

양도소득세 기본 세율입니다.

과세	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5000만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

부동산 양도소득세 산출은 위 내용을 모두 적용하여 계산합니다. 

• 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보특별공제액
• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
• 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 * 양도소득세율

예를 들어 8억 원을 주고 매매한 주택을 10년 거주 후 15억 원에 매도를 했고 필요경비가 3,000만원이었다면 

• 전체양도차익 = 15억 원 - 8억 원 - 3천만 원 = 6억 7000만 원
• 과세대상 양도차익 = 6억 7000만 원 * (15억 원 - 12억 원)/15억 원 = 1억 3400만 원
• 장기보유특별공제액 = (6억 7000만원 * 80%) * (15억 원 - 12억 원)/15억원 = 1억 720만 원
• 양도소득금액 = 1억 3,400만원 - 1억 720만원 = 2,680만원
• 과세표준 = 2,680만 원 - 250만원 = 2,430만원(기본공제 : 250만원)
• 자진납부 세액 = 2,430만원 * 15% - 126만원 = 238만 5천원(세율 15%, 누진공제: 126만원)

최종 납부해야 양도소득세는 238만 5천원입니다. 

양도소득세 계산기

양도세는 시장이나 경제 상황에 따라 자주 정책이 바뀝니다. 또한 계산 시 적용해야 할 내용이 많아 계산이 상당히 까다롭습니다. 세무사나 세무 공무원 역시 혼동하는 경우가 있을 정도입니다. 양도소득세 계산기는 참고용으로 활용하기시 바라며 실제로 양도를 하신다면 세무사와 상담하시길 추천합니다.

 

국세청 양도소득세 계산기 바로가기

 

국세청에서 양도소득세를 계산할 수 있는 서비스를 제공하고 있습니다. 필요한 정보를 입력하면 양도소득세를 간편하게 계산할 수 있습니다. 

 

부동산계산기.com_양도소득세계산기 바로가기

부동산계산기.com 홈페이지에서도 양도소득세 계산이 가능합니다. 

 

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양도세는 부동산을 양도할 때 내야 하는 세금이므로, 부동산을 양도할 계획이 있으시다면 미리 확인해 보는 것이 좋습니다. 부동산 양도 후 제 때 신고하지 않으면 가산세가 추가로 적용되니 반드시 신고해야 합니다. 지금까지 과세대상 중 부동산에 대한 양도소득세 계산하는 방법과 장기보유특별공제율이 적용되는 양도세 계산기에 대해 알아보았습니다.